زمانیکه چنین طرح هایی از سوی شهرداری ها مطرح می شود؛ شمار قابل توجهی از صاحبان املاک، دچار سردرگمی و مشکلات عدیده ای می شوند. سوالات زیادی به ذهن آنها خطور می کند و اغلب آن ها نمی توانند مرجع مطمئن و مورد اعتمادی را برای پاسخ به این سوالات بیابند. متن پیش رو حاصل تحقیق و مشاوره با وکلای حقوقی است که به قوانین عقب نشینی ملک اشراف کامل دارند. پس نگران نباشید و با خواندن این متن، آگاهی خود را افزایش دهید.

قوانین عقب نشینی ملک

با توجه به مقدمه فوق درباره عقب نشینی ملک، زمان آن رسیده است که بدانیم قانون چه تمهیداتی برای مالکان چنین بناهایی اندیشیده است؟ آیا مالک قادر خواهد بود از حکم قانون سرپیچی کند و ملک را به شهرداری واگذار نکند؟ چگونه بفهمیم که ملک در محدوده طرح شهرداری قرار دارد؟ و... . البته درک کامل اصطلاحات قانونی برای هر فردی، آسان نیست و اغلب مردم با زبان حقوق، آشنا نیستند.

نکته اول و در حقیقت مهم‌ترین نکته در رابطه با قانون عقب نشینی ملک این است که قانون به شهرداری‌ها اختیار داده است که بتوانند طرح خود را بر اساس اهداف پروژه اجرا کنند. یعنی حوزه اختیارات شهرداری‌ها برای اجرای طرح نوسازی بسیار زیاد است و مالکان بناهای شخصی و یا تجاری می‌بایست همکاری های لازم را در اجرای طرح ها با شهرداری داشته باشند. هر گونه تخطی و مقاومت با مجریان طرح های شهرداری، به مثابه تخلف و کوتاهی در قانون است. پس طبق قانون منفعت شخصی نمی تواند فدای منافع جمعی شود. اگر از صاحبان چنین املاکی هستید، بهترین گزینه پیش رو این است که راهی را به منظور جلوگیری از ضرر و زیان پیدا کنید.

البته توضیح ذکر شده در مورد عقب نشینی ملک به این معنا نیست که شهرداری می‌تواند حق و حقوق مالکان را تضییع کند. وقتی که شهرداری ملکی را به اجبار از مالک خریداری و یا خسارتی را به ملک او وارد کند؛ باید خسارت وارد شده را جبران کند. خسارت احتمالی به دو صورت اعیان (بنای ساختمان) و یا عرصه (زمین ساختمان) به وقوع می‌پیوندد.

نکات مهم عقب نشینی ملک

زمانی که وقوع خسارت به صورت عیان محرز شد؛ میزان خسارت، توسط کارشناسان شهرداری برآورد و به خسارت دیده پرداخت خواهد شد. در صورت وقوع خسارت به عرصه، لازم است تا ارزش ملک بنابر بهای سال قبل از ارزیابی، به علاوه شش درصد آن محاسبه شده و به خسارت دیده پرداخت شود. توجه کنید در صورتی که مبلغ بدست آمده از ارزش ملک (در زمان ارزیابی) بیشتر باشد، ارزش ملک در زمان ارزیابی محاسبه و پرداخت خواهد شد. به علاوه تمامی این خسارات باید از جانب شهرداری پرداخت شوند.

در صورتیکه ساختمان شما جزو طرح عقب نشینی ملک قرار گرفته باشد و شما با شهرداری همکاری کنید، شهرداری برای شما مزایایی در نظر خواهد گرفت. مثلا در نظر گرفتن تخفیف مالیاتی، امکان صدور جواز تراکم ساخت و ساز بیش از حد مجاز در منطقه از جمله مزایایی هستند که شهرداری به این دسته از مالکان اعطا می کند. این مزایا در راستای تشویق مالکان به همکاری با شهرداری و مشارکت عموم در پروژه های عمرانی شهر، برای داشتن شهری زیبا و مدرن است.

بسیاری از افراد از ما میپرسند در صورتی که عقب نشینی ملک را زودتر از دستور شهرداری انجام دهیم؛ آیا شهرداری موظف به پرداخت خسارت هست یا نه؟ در پاسخ باید بیان کرد که متاسفانه شهرداری موظف به پرداخت هیچ هزینه‌ای نخواهد بود. شما حق اعتراض و ادعای دریافت خسارت ندارید. نمی توانید از تخفیف های مالیاتی استفاده کنید و حتی تراکم بالاتر از منطقه به شما تعلق نخواهد گرفت. البته ممکن است شهرداری تسهیلاتی برایتان در نظر بگیرد اما اجبار قانونی، متوجه شهرداری نیست. بنابراین اگر در این زمینه دچار تردید هستید؛ عجولانه عمل نکنید. حتما به شهرداری منطقه خود مراجعه و استعلام بگیرید. در نتیجه برای دریافت بهای ملک و اضافه تراکم ساختمان باید منتظر دستور شهرداری بمانید و پس از آن اقدام به تخریب ملک یا بازسازی آن نمایید.

عقب‌ نشینی ساختمان در هنگام نوسازی

سوال دیگری که در ارتباط با عقب نشینی ملک مطرح می شود این است که وقتی تصمیم به بازسازی ساختمان داریم، برای دریافت پروانه ساخت به شهرداری مراجعه می‌کنیم. وقتی که متوجه شدیم ملک در طرح شهرداری قرار دارد، چه باید کنیم؟ در پاسخ ابتدا باید به این نکته اشاره کنیم که این موضوع بیشتر برای ساختمان هایی رخ می‌دهد که در کوچه های کم عرض قرار گرفته اند. برخی مواقع هم مالک به شهرداری مراجعه می‌کند و به ناگاه متوجه می‌شود که ملک او در طرح آینده شهرداری قرار دارد!

عقب نشینی ملک گرچه به خودی خود، برای اغلب مالکان غیر منتظره است اما با مراجعه به شهرداری، امری قابل پیش بینی خواهد بود و مالک و سازنده می‌توانند درباره نوسازی، تصمیم بهتری بگیرند. وقتی که برای دریافت پروانه ساخت اقدام میکنید؛ کارشناسان شهرداری میزان عقب نشینی ملک را به شما اعلام می کنند. به طوری که ابعاد ساختمان از چهار جهت جغرافیایی اصلی مشخص می شود. سازندگان ملک باید به مقدار عقب نشینی حتما توجه کنند چرا که در صورت عدم توجه به محدوده اعلامی، در انتهای کار با مشکل مواجه خواهند شد. گواهی پایان کار برایشان صادر نمی شود و در نتیجه دفترخانه اسناد رسمی نمی تواند سندی را با نام افراد مورد نظر ثبت کند! به علاوه این کار مصداق بارز تصرف در املاک شهرداری است و مالک می‌بایست بنابر نظر کمیسیون شهرداری، جریمه‌ای را بپردازد.

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب ‌نشینی ساختمان

قبل از اجرای طرح عقب نشینی ملک، اطلاعیه‌هایی به طرق مختلف به مالکان اعلام می‌شود؛ از اعلامیه در نشریات عمومی گرفته تا ارسال نامه برای مالکان محدوده مورد نظر، مراجعه ماموران شهرداری به صورت حضوری و صحبت با مالکان. با این حال، مالکانی هستند که با وجود اطلاع داشتن از طرح، ملکشان را می‌فروشند. در سال کنونی، بسیار مشاهده شده است که فردی ساختمانی را خریداری کرده اما بعد از چند ماه اخطارها و نامه‌های شهرداری برایش فرستاده شده است.

این گونه افراد، بی‌خبر از عقب نشینی ملک، ساختمان را خریداری کرده‌اند و با گذشت تنها چند ماه از خرید ملک، متوجه می‌شوند که باید ملک را تسلیم شهرداری نمایند. این موضوع برای بسیاری از افراد ناخوشایند و دلسرد کننده است و شیرینی خانه‌دار شدن را به تلخی و ناراحتی تبدیل می‌کند. راهکار چیست؟ کافیست قبل از انجام هرگونه معامله‌ای به شهرداری مراجعه کرده و از شهرداری درباره متراژ دقیق، کاربری پلاک یعنی مسکونی یا تجاری - اداری بودن آن، تخلفات صورت‌گرفته، عقب‌نشینی، اضافه متراژ و وضعیت ملک در ارتباط با طرح‌ های حال و آینده شهرداری استعلام بگیرید.

جمع ‌بندی

مالکان بناهایی که ساختمان آن ها در محدوده طرح شهرداری قرار دارد؛ باید با شهرداری همکاری کنند. شهرداری نیز در قبال این همکاری و خسارت وارده، موظف به پرداخت بهای ملک است. تسهیلاتی مثل تخفیف های مالیاتی و امکان اخذ مجوز تراکم مازاد، قابل اعطا به مالکان هستند. شرط دریافت بهای ملک و تسهیلات، دریافت اخطار شهرداری است و در صورتی که قبل از دریافت اخطار اقدام به تخریب یا عقب نشینی ملک نمایید؛ از نظر قانونی پرداخت هیچ گونه خسارتی بر عهده شهرداری نخواهد بود.

اجرای قانون حتی در هنگام بازسازی بنا، لازم الاجرا است و عدم رعایت آن، مالک را ملزم به تخریب ساختمان یا پرداخت جریمه خواهد کرد. برای اطلاع از شرایط ملک و اینکه آیا ملک شما در محدوده طرح شهرداری قرار دارد یا خیر؟ کافیست به شهرداری مراجعه کرده و استعلام بگیرید. اگر آشنا به مراحل استعلام گیری نیستید؛ اصلا نگران نباشید. کارشناسان شهرداری به شما کمک خواهند کرد. در پایان برای کسب اطللاعات بیشتر درباره عقب‌نشینی ملک و جزئیات بیشتر از خسارت تا قوانین مصوب می‌توانید به وبسایت معتبر خانه انزلی مراجعه کنید.